Инвестирование в строительство или простое товарищество?

Парадокс вкладывательного контракта состоит в том, что при отсутствии какого-нибудь понятного указания в законе он выступает неотъемлемым элементом серьезного строительства, также вкладывательного процесса хоть какого уровня. Невзирая на многократные пробы отыскать разъяснение данной конструкции, в наилучшем случае появляются ассоциации с контрактом о долевом участии в строительстве, в худшем Инвестирование в строительство или простое товарищество? с созданием местного оффшора. Риэлтору, как одному из участников таких, достаточно сложных и «запутанных» правоотношений не излишним будет знать о том, какие проблемные вопросы в правовом регулировании могут появляться при участии в правоотношениях по инвестированию строительства.

В вкладывательном строительстве и при реализации построенного жилища, обычно, употребляются последующие виды договоров:

1) вкладывательный Инвестирование в строительство или простое товарищество? договор;

2) контракт долевого роли в строительстве (как варианты: «договор инвестирования строительства», «привлечения денег в строительство», «уступки прав инвестирования строительства»);

3) контракт уступки права требования жилища;

4) контракт купли-продажи жилища.

Разработчики 3-х вкладывательных законов в качестве основного документа, призванного регулировать отношения субъектов вкладывательной деятельности, окрестили контракт, но предмет его указать запамятовали Инвестирование в строительство или простое товарищество?. Образовавшийся пробел в правовом регулировании попробовала заполнить судебная практика. Опубликованное ВС РФ «Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам меж гражданами и организациями, привлекающими деньги людей для строительства многоквартирных жилых домов» от 19.09.2002, призванное защитить физических лиц как самую уязвимую категорию инвесторов, в первый раз ввело в официальный юридический оборот термин Инвестирование в строительство или простое товарищество? «договор об вкладывательной деятельности». Признаки контракта сформулированы не были, но ВС РФ сделал принципиальный шаг – признал факт существования контракта об вкладывательной деятельности в качестве самостоятельной сделки, не предусмотренной ГК РФ (ст. 421 и 422 ГК РФ).

В свою очередь, практика сформировала блок вопросов. Является ли контракт о долевом Инвестирование в строительство или простое товарищество? участии в строительстве разновидностью вкладывательного контракта либо это самостоятельная конструкция? Если средства вкладываются не в строительную продукцию, а в оборудование, товарные припасы либо ценные бумаги – это все тот же вкладывательный контракт либо уже нет? И поменяется ли нрав такового контракта с ролью в нем людей?

Другая неувязка– определение исходного и конечного Инвестирование в строительство или простое товарищество? моментов в вкладывательном процессе. Застройщики начинают реализации квартир на стадии утверждения градостроительных программ и получения разрешений (не на строительство, нет!) на разработку проектной документации. А меж оформлением документации и разрешением на строительство могут пройти годы. Часто, подписав договоры о строительстве квартир и получив с людей средства, застройщик уступает разработанную документацию и Инвестирование в строительство или простое товарищество? свои права другой организации, которая будет заниматься последующим шагом, забыв при всем этом оформить земляной участок. Такая цепочка возможно окажется очень длинноватой. Меж тем, риэлторской фирме, оказывающей клиенту услугу по управлению его валютными средствами, вложенными в долевое строительство дома, принципиально выслеживать все данные моменты, и вовремя добиваться Инвестирование в строительство или простое товарищество? либо брать на себя вопрос об оформлении земляного участка.

Как следствие – запредельная цена квадратного метра и стопки исков от незадачливых инвесторов, обнаруживших, что на их жилплощадь претендуют другие, более честные приобретатели. Обличить кого-то в мошенничестве в данной ситуации бывает тяжело: до получения официального разрешения на строительство строительной деятельности по Инвестирование в строительство или простое товарищество? действующему законодательству вроде бы и нет, и заключить контракт долевого роли с гражданином нельзя.

Правда, бывалые застройщики предпочитают страховаться – инвестиции на «достроительном» шаге оформляются не контрактом, а в порядке членства в хозяйственном приятельстве либо обществе. Ответственности тут фактически никакой: в данном случае вы не жилище строите, а занимаетесь предпринимательской деятельностью Инвестирование в строительство или простое товарищество? на собственный ужас и риск.

Один узнаваемый столичный риэлтор сделал коммандитное приятельство, где в роли коммандитистов выступают дольщики. Членство оформляется «договором вкладывательного вклада». Про квартиру там ни слова. Но паевой взнос, очевидно, равен ее полной рыночной цены. Словестно обещают подписать дополнительное соглашение, когда получат разрешение на строительство.

Исходным шагом Инвестирование в строительство или простое товарищество? трудности инвестора не исчерпываются. Даже если вкладывательный контракт радиво исполнен сторонами, застройщик, до того как реализовать квартиру инвестору, предпочитает включить ее в Единый реестр прав на неподвижное имущество. Расчет прост: после дизайна контракта купли-продажи претензии к качеству строй работ уже не принимаются.

Для дизайна строительного процесса застройщики и Инвестирование в строительство или простое товарищество? риэлторы употребляют даже денежные университеты, к примеру паевые вкладывательные фонды (ПИФы). Вобщем, ПИФы в жилищном строительстве широкого распространения не получили. Кроме недоверия населения к ценным бумагам инвестор, присоединяясь к договору доверительного управления ПИФом, утрачивает право лично держать под контролем процесс строительства и должен полагаться на добросовестность Инвестирование в строительство или простое товарищество? и компетентность управляющей компании. Сам порядок дизайна результатов инвестирования в собственность инвесторов в Законе не предусмотрен. Не считая того, инвесторы несут риск убытков, связанных с конфигурацией рыночной цены имущества, составляющего ПИФ.

Судя по всему, исчерпав другие ресурсы, законодатели вновь вспомнили о практике ЖСК. Не так издавна принятый Федеральный закон от 30 декабря 2004 № 215-ФЗ Инвестирование в строительство или простое товарищество? «О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по вербованию и использованию скоплений граждан» призван разрешить все препядствия в деле «привлечения и использования денег членов кооперативов на приобретение либо строительство жилых помещений в многоквартирных домах и личных жилых домов». Разработчики предлагают гражданам числом более 10 и менее 20 тыс. зарегистрировать Инвестирование в строительство или простое товарищество? в качестве юридического лица жилищно-накопительный кооператив, сформировать органы его управления и ревизионную комиссию (из состава участников), также, по-видимому, нанять штат служащих: бухгалтеров, юристов и строителей. После этого кооперативу остается только приобрести жилое помещение либо право на строящееся жилое помещение.

Думается, схожий закон не решит жилищную делему. Необходимость в законодательной Инвестирование в строительство или простое товарищество? разработке конструкции вкладывательного контракта назрела не только лишь поэтому, что инвесторы и исполнители ощущают себя не защищенными на рынке инвестиций. В современных критериях сформировалась неувязка, обусловленная капитализацией доходов. Не напрасно экономисты под инвестированием понимают процесс вложения капитала в какое-нибудь предприятие, дело.

Вкладывательный контракт призван регулировать конкретно Инвестирование в строительство или простое товарищество? денежные процессы, связанные с перевоплощением дохода в капитал и движением капитала. Предмет вкладывательного контракта должен обхватывать процесс движения денег, также механизм дизайна прав на сделанный в процессе инвестирования объект. Процесс же конкретного производства либо строительства объекта инвестиций должен регулироваться другими гражданско-правовыми договорами– подряда, купли-продажи и т. п.

При таковой трактовке Инвестирование в строительство или простое товарищество? субъектный состав либо цели инвестирования на сущность вкладывательного контракта не оказывают влияние: личные инвестиции, обычно, сосредоточены на получении прибыли; муниципальные осуществляются также и с целью регулирования экономики; а граждане инвестируют свои доходы в жилище с целью получения социально-полезного результата. Членство же в хозяйственных обществах, приятельствах, кооперативах, подменяющее Инвестирование в строительство или простое товарищество? роль в вкладывательном договоре, ориентировано сначала на компанию деятельности участников, а не капиталов.

Вкладывательный контракт можно найти как контракт, по которому одна сторона (заказчик) обязуется выполнить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости и по окончании передать итог последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и Инвестирование в строительство или простое товарищество? оплатить его услуги.

Исходя из того, что инвестором могут быть как физические, так и юридические лица, неувязка защиты прав инвесторов, вкладывающих в строительство, находится в зависимости от того, осуществляется ли инвестирование в предпринимательских целях или целях, не связанных с извлечением прибыли (личные, бытовые нужды, к примеру, проживание). В Инвестирование в строительство или простое товарищество? первом случае действуют общие механизмы защиты прав инвестора как стороны в договоре. Во 2-м появляется неувязка о способности внедрения к рассматриваемым отношениям законодательства о защите прав потребителей.

Разглядим случай, когда инвестирование в строительство осуществляется в предпринимательских целях. Важной гарантией прав инвестора является юридически грамотное заключение контракта. Ситуация осложняется отсутствием законодательной конструкции Инвестирование в строительство или простое товарищество? рассматриваемого контракта, потому при его заключении нужно управляться общими принципами ГК РФ о договоре и обязательстве.

Приведем некие практические советы.

Инвестор должен настаивать на наибольшей конкретизации строящегося объекта в договоре с указанием площади, этажа, месторасположения, адреса и т. д.

Следует убедиться в правомочности заказчика и его правах на Инвестирование в строительство или простое товарищество? объект. Это приобретает принципное значение при заключении договоров об уступке прав на объект (цессия), в особенности когда имеет место последовательное заключение целого ряда соглашений. На практике, к огорчению, бывают ситуации, когда один и тот же объект уступается нескольким лицам. Естественно, при наличии умысла от таковой ситуации никто не застрахован. С Инвестирование в строительство или простое товарищество? другой стороны, время от времени может появиться неурядица у самих заказчиков, подрядчиков, начальных инвесторов в отношении распределяемых объектов. Потому при вступлении в дела в итоге цессии новенькому инвестору следует проверить правомочность сторон в их правах на объект при его отчуждении по всей цепочке договоров.

Нелишне связаться с заказчиком, который ведет у Инвестирование в строительство или простое товарищество? себя внутреннюю учетную регистрацию всех заключаемых договоров на строящиеся объекты. На практике многие риэлторские конторы как заказчики даже ставят визу согласования при последующих переуступках и ведут у себя типичный реестр правообладателей на объект. (Заказчику принципиально знать полную картину при сдаче дома в эксплуатацию и регистрации объекта в Инвестирование в строительство или простое товарищество? Регистрационной палате). Некие договоры, предлагаемые заказчиком, содержат внутри себя положения о запрете уступки прав требования из контракта либо невозможности воплощения уступки без согласования с заказчиком. Условие о запрете уступки прав требования будет противоречить ст. 381–392 ГК РФ. Включение условия о необходимости получения подготовительного согласия заказчика на такую сделку может быть (п Инвестирование в строительство или простое товарищество?. 2 ст. 381 ГК РФ). Хотя в большинстве случаев схожее условие звучит как необходимость извещения заказчика о произошедшей уступке.

Одним из вероятных устройств защиты прав инвестора является страхование титула собственника объекта инвестиций, предлагаемое некими страховыми компаниями (по аналогии со страхованием титула права принадлежности на объект). Инвестору следует ознакомиться с правами заказчика на земляной участок Инвестирование в строительство или простое товарищество?, наличием нужных разрешений на строительство, денежным состоянием заказчика. Документы о правах на участок и на воплощение строительства лучше включать в условия заключаемого контракта либо даже прикладывать к нему.

Принципиальным является условие о сроке выполнения обязательства. Для инвестора важен конечный срок окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Часто строй Инвестирование в строительство или простое товарищество? организации пробуют выложить условие о сроке как о «сроке окончания строительно-монтажных работ». Но инвестора интересует не просто срок выполнения строй работ, а срок сдачи объекта в эксплуатацию. На практике бывает много случаев, когда строй работы завершены, а постановление о принятии в эксплуатацию длительно еще не подписывается, и инвесторы Инвестирование в строительство или простое товарищество? не имеют способности оформить в Регистрационной палате свои права на объект недвижимости. В неких договорах условие о сроке вообщем отсутствует. В данном случае должно применяться общее положение о разумном сроке выполнения обязательства (ст. 314 ГК РФ). Таким макаром, условие о сроке должно быть записано в договоре очень непосредственно Инвестирование в строительство или простое товарищество? и обозначать срок сдачи объекта в эксплуатацию.

Вероятным механизмом защиты прав инвестора от незавершения строительства в срок является страхование строительного (денежного) риска, также предлагаемое некими страховыми компаниями.

Инвестору следует настаивать на включение в контракт неустойки за нарушение установленных соглашением сроков. Размер ее определяется соглашением сторон. Не считая того, в случае просрочки Инвестирование в строительство или простое товарищество? инвестор может предъявить требование о взыскании процентов за использование чужими валютными средствами, установленных ст. 395 ГК РФ. Проценты начисляются исходя из ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ. В реальный момент это 13 % годичных.

Все убытки инвестора (как реальный вред, так и упущенная выгода) в итоге неисполнения обязательства заказчиком на основании ст. 393 ГК РФ Инвестирование в строительство или простое товарищество? подлежат возмещению. Правда, исходя из общих положений об убытках и неустойке убытки вероятнее всего будут взысканы в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Разглядим случай, когда инвестором является гражданин, инвестирующий строительство в непредпринимательских целях. Кроме уже приведенных выше способностей защиты и гарантий собственных прав инвестор может пользоваться Инвестирование в строительство или простое товарищество? механизмами Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (с изм. и доп. от 21 декабря 2004 г.).

Применение законодательства о защите прав потребителей к регулированию вкладывательных отношений. Анализ судебной практики в Самарской области по спорам, возникающим из вкладывательного контракта в строительстве и существа данных отношений, указывает, что законодательство о Инвестирование в строительство или простое товарищество? защите прав потребителей в неких случаях должно применяться к регулированию вкладывательных отношений.

Закон РФ «О защите прав потребителей» регулирует дела меж гражданином, имеющим намерение заказать либо приобрести или заказывающим, приобретающим либо использующим продукты (работы, услуги) только для личных, семейных, домашних и других нужд, не связанных с воплощением предпринимательской Инвестирование в строительство или простое товарищество? деятельности, с одной стороны, и организацией или личным бизнесменом, производящими продукты для реализации потребителям, реализующими продукты потребителям по договору купли-продажи и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, – с другой стороны.

Потому дела, возникающие из контракта меж инвестором – гражданином, передающим средства для инвестирования в строительство объекта в целях его предстоящего Инвестирование в строительство или простое товарищество? использования для собственного проживания, и заказчиком – юридическим лицом либо личным бизнесменом, осуществляющим деятельность по направлению средств инвестора в строительство требуемого объекта, будут подпадать под регулирование Закона о защите прав потребителей.

Инвестор в данном случае обладает всей совокупой признаков потребителя, а заказчик по вкладывательному договору – исполнителя.

Тот факт, что ни Инвестирование в строительство или простое товарищество? ГК РФ, ни Закон РФ «О защите прав потребителей», ни постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с изм. и доп. от 10 октября 2001 г.) не предусмотрели вкладывательный контракт (контракт долевого роли), совсем не значит, что нельзя распространять Инвестирование в строительство или простое товарищество? на него законодательство о защите прав потребителей (хотя в юридической литературе и на практике такие утверждения встречаются).

Судебная практика в Русской Федерации на этот счет различна, но в ближайшее время наметилась тенденция в пользу внедрения данного законодательства к рассматриваемым отношениям.

Применение законодательства о защите прав потребителей к рассматриваемому договору значит возможность Инвестирование в строительство или простое товарищество? для инвестора-потребителя в случае нарушения договорного обязательства взыскать с заказчика установленную ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» неустойку в размере 3 % за каждый денек просрочки, но менее цены контракта, и компенсацию морального вреда. При этом установленный законодательством размер неустойки не может быть уменьшен сторонами.

К примеру, меж гражданами К. и Инвестирование в строительство или простое товарищество? строительной компанией был заключен контракт о долевом строительстве трехкомнатной квартиры, согласно которому граждане оплатили 663600 руб., а общество обязалось выполнить комплекс работ по строительству дома и сдать его Госкомиссии в 4-м квартале 2002 г. Но организация свои обязательства не выполнила и перенесла срок сдачи дома в эксплуатацию на 4-й квартал Инвестирование в строительство или простое товарищество? 2003 г. Граждане обратились с иском в трибунал и просили взыскать неустойку в размере уплаченной суммы согласно Закону РФ «О защите прав потребителей».

Строительная компания иск признала в части того, что в согласовании с п. 5.4 контракта, если дом не построен, не сдан в эксплуатацию, или сроки ввода сорваны более чем на Инвестирование в строительство или простое товарищество? 90 дней, застройщик обязуется оплатить дольщику неустойку в размере 0,01 % от внесенных сумм за каждый денек просрочки позднее 4-го квартала 2002 г., т. е. в сумме 11000 руб.

Куйбышевский районный трибунал г. Самары в решении обоснованно указал, что в согласовании со ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» данное условие ущемляет Инвестирование в строительство или простое товарищество? права потребителей и не соответствует закону. Трибунал применил ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» и взыскал в пользу истцов 663600 руб. Кассационная инстанция уменьшила размер взыскиваемой неустойки до суммы 30000 руб. на всех истцов, с учетом непропорциональности нарушения и правовых последствий.

На практике бывает, что строительная организация вообщем не включает Инвестирование в строительство или простое товарищество? в контракт условие об ответственности, предполагая, что никаких штрафных санкций не будет. Не считая того, строй организации время от времени стремятся защитить себя от ответственности через систему договоров об уступке прав. В этих случаях реальные инвесторы-граждане получают права на объект только по договорам об уступке прав, в каких есть пункты Инвестирование в строительство или простое товарищество? об исключении пт начального (предшествующего) контракта о способности предъявить требования о выплате неустойки в связи с задержкой сроков строительства. Подобные условия ущемляют права потребителей, противоречат закону и являются жалкими.

При рассмотрении схожих споров суды фактически всегда употребляют ст. 333 ГК РФ и уменьшают взыскиваемый размер неустойки по Инвестирование в строительство или простое товарищество? спорам. В Самарской области сложилась практика ограничения взыскиваемой неустойки до суммы в границах от 5 до 50 000 руб. Но применение данной нормы не должно быть автоматическим. Судебным органам следует учесть всю совокупа причин: степень нарушения критерий контракта, срок просрочки, стоимость контракта, срок использования заказчиком валютными средствами людей и т. д.

Не считая того, целенаправлено Инвестирование в строительство или простое товарищество? понизить установленный законом размер неустойки для споров из вкладывательных договоров граждан-потребителей.

Анализ судебной практики по взысканию морального вреда в Самарской области по таким делам указывает ограниченный размер взыскиваемых компенсаций в переделах 10 000 руб.[4]

При осуществлении строительства объекта в роли заказчика может выступать только одна организация, которая в Инвестирование в строительство или простое товарищество? согласовании с положением о заказчике-застройщике делает функции заказчика-застройщика, а другие организации-дольщики (инвесторы) либо физические лица, заключившие договоры на часть цены строительства этого объекта, перечисляют деньги на финансирование строительства собственной части объекта, и после ввода в эксплуатацию объекта эта часть передается организации-дольщику (инвестору) и является его собственностью Инвестирование в строительство или простое товарищество?. Риэлторские конторы могут участвовать в данных правоотношениях по строительству многоквартирных жилых домов в качестве организации-дольщика.

Под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при всем этом издержек. При выполнении строй работ подрядным методом Инвестирование в строительство или простое товарищество? застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.

Подрядчиками являются физические и юридические лица, которые делают работы по договорам подряда (договорам), заключаемым с заказчиками согласно нормам ГК РФ. Подрядчики должны иметь лицензию на воплощение ими соответственных видов деятельности. Юзерами объектов серьезных вложений могут являться физические и юридические Инвестирование в строительство или простое товарищество? лица, в том числе зарубежные, также муниципальные органы, органы местного самоуправления, зарубежные страны, международные объединения и организации, для которых создаются обозначенные объекты. Юзерами объектов серьезных вложений также могут являться инвесторы. Субъект вкладывательной деятельности вправе кооперировать функции 2-ух и поболее субъектов, если другое не установлено контрактом (договором), заключаемым меж ними. Данное Инвестирование в строительство или простое товарищество? положение может означать, что риэлторская компания может выступать не только лишь в качестве дольщика (инвестора строительства), да и кооперировать функции заказчика, но е подрядчика либо застройщика, строящегося объекта. Порядок отношений субъектов серьезного строительства в процессе его воплощения, а именно финансирования и расчетов за выполненные подрядные работы Инвестирование в строительство или простое товарищество?, определяется контрактом (договором) на серьезное строительство. Предметом контракта (договора) на серьезное строительство является объект серьезного строительства. Экономические дела, создаваемые в процессе финансирования серьезных вложений, регламентируются § 3 «Строительный подряд» ч. 2 ГК РФ, согласно которому контракт строительного подряда заключается на строительство либо реконструкцию предприятия, строения (в том числе дома), сооружения либо другого объекта Инвестирование в строительство или простое товарищество?, также на выполнение монтажных, пусконаладочных и других неразрывно связанных со строящимся объектом работ.[5]

Правоотношения, складывающиеся на практике при строительстве новых многоквартирных жилых домов, уже не 1-ый год ставят в тупик как правоприменителей, так и исследователей теории права. Разноплановая судебная практика, противоречивые подходы арбитражных судов и судов общей юрисдикции– все это Инвестирование в строительство или простое товарищество? было следствием фактически полного отсутствия правового регулирования в этой сфере. На данный момент, когда «долевое строительство», в конце концов, дождалось специального закона, более чем интересно посмотреть, каким же этот многострадальный контракт предстанет в свете его норм.

Контракт долевого роли в строительстве– один из более всераспространенных в текущее время. Подавляющее большая часть правоотношений Инвестирование в строительство или простое товарищество?, связанных со строительством жилища, оформляется конкретно долевым ролью. Совместно с тем таковой контракт не только лишь прямо не регулируется действующим штатским законодательством, да и правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, очень противоречива.

Ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и Инвестирование в строительство или простое товарищество? других объектов недвижимости и о внесении конфигураций в некие законодательные акты Русской Федерации» восполнила систематизацию гражданско-правовых договоров новым видом – контрактом долевого строительства (ранее данный контракт назывался как контракт долевого роли в строительстве) и обусловила его как контракт, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный контрактом срок своими силами и Инвестирование в строительство или простое товарищество? (либо) с привлечением других лиц выстроить (сделать) многоквартирный дом и (либо) другой объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответственный объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную контрактом стоимость и принять объект долевого строительства при Инвестирование в строительство или простое товарищество? наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (либо) другого объекта недвижимости.

К другим объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, публичного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и другие объекты недвижимости, кроме объектов производственного предназначения.

При всем этом следует направить внимание на то, что обозначенный контракт будет Инвестирование в строительство или простое товарищество? регламентировать только дела меж застройщиком и участником долевого строительства. Если же застройщик производит строительство не своими силами, а с привлечением подрядчика, то дела меж застройщиком-заказчиком и подрядчиком буду регламентироваться нормами гл. 37 ГК РФ.

Существенными критериями контракта долевого строительства закон признает:

1) определение подлежащего передаче определенного объекта долевого строительства Инвестирование в строительство или простое товарищество? в согласовании с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (либо) другого объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) стоимость контракта, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Суровым новаторством данного вида договоров стало требование о Инвестирование в строительство или простое товарищество? его гос регистрации. При этом такая регистрация будет выполняться как минимум два раза: после заключения контракта долевого строительства (с момента этой регистрации контракт будет считаться заключенным) и после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта участнику долевого строительства (отныне появляется право принадлежности на объект долевого строительства).

В первом случае регистрация Инвестирование в строительство или простое товарищество? контракта нужна для ограничения права застройщика на земляной участок, созданный для застройки, и возводимый объект с целью появления на него залога в силу закона в пользу участников контракта долевого строительства. Во 2-м – муниципальная регистрация служит актом признания права принадлежности участника долевого строительства на объект долевого строительства (квартиру в Инвестирование в строительство или простое товарищество? многоквартирном доме), делается по заявлению участника долевого строительства и документов, обозначенных в ст. 25.1 ФЗ «О гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним». К тому же муниципальная регистрация появления права принадлежности на объект долевого строительства сразу является гос регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой принадлежности на Инвестирование в строительство или простое товарищество? общее имущество. С момента 2-ой регистрации прекращаются права залога на застраиваемый земляной участок и возводимый объект.

Любопытно, что согласно ст. 17 Закона контракт и (либо) уступка прав требований по договору долевого строительства так же подлежат гос регистрации. Но ни ГК РФ, ни обозначенным Законом не предусмотрен таковой порядок, как Инвестирование в строительство или простое товарищество?, вобщем, и сама регистрация таких договоров и уступки прав требования.

Обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позже срока, предусмотренного контрактом, была предусмотрена и нормами ст. 708 ГК РФ. Но последствия его просрочки регламентировались общими нормами ст. 405 ГК РФ. Статья же 6 Закона показывает, что в случае нарушения Инвестирование в строительство или простое товарищество? срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Статья 8 Закона вводит обязанность застройщика передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение 2-ух месяцев, но не позже предусмотренного контрактом срока, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения Инвестирование в строительство или простое товарищество? на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (либо) другого объекта недвижимости. Такая передача, как и до этого, осуществляется на основании акта приема-передачи.

Закон сохранил требование о гарантийном сроке для объекта долевого строительства, который устанавливается контрактом и не может составлять наименее чем 5 лет. Обозначенный гарантийный срок исчисляется со Инвестирование в строительство или простое товарищество? денька передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если другое не предвидено контрактом.

Таким макаром, для регламентации контракта долевого роли в строительстве законодатель взял в долг главные нормы подряда и контракта инвестирования, дополнив и уточнив их особенностями нового вида гражданско-правовых договоров.

Законам установлены значительные гарантии защиты прав, легитимных интересов и Инвестирование в строительство или простое товарищество? имущества участников долевого строительства. Но введение новых требований к застройщику практически наверняка скажется на цены объектов строительства – и не в наименьшую сторону. Что в свою очередь может стать предпосылкой образования у клиента «упущенной» выгоды.

Другим более увлекательным вариантом дизайна правоотношений сторон при строительстве жилого комплекса, является ипотека Инвестирование в строительство или простое товарищество?. На данный момент в большинстве литературы на жилищную тему интенсивно исследуется данный вопрос, потому, мы в рамках истинной книжки не станем лишне углубляться в правовые базы данных правоотношений, а разглядим более спорные вопросы и нововведения законодателя, внесенных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Анализируя нормы Закона нельзя не отметить, что целый Инвестирование в строительство или простое товарищество? ряд гражданско-правовых институтов получил новое содержание. Согласно п. 6 ст. 13 до заключения застройщиком контракта с первым участником долевого строительства, если неподвижное имущество было передано в залог в качестве обеспечения других обязанностей застройщика, вербование строительной организацией денег дольщиков допускается при одновременном соблюдении последующих критерий:

1) залогодержателем обозначенного имущества Инвестирование в строительство или простое товарищество? является банк;

2) от этого банка получено согласие на ублажение собственных требований за счет заложенного имущества в согласовании с ч. 2 ст. 15 Закона.

Из данного положения вытекает, что, если застройщик имеет намерение производить строительство жилых домов методом вербования денег по договорам долевого роли, определенные выше объекты неподвижного имущества могут быть переданы им в ипотеку Инвестирование в строительство или простое товарищество? в счет обеспечения собственных обязанностей только банку.

Таким макаром, Закон фактически исключает возможность для строй организаций воспользоваться заемными средствами «обычных» юридических лиц либо бизнесменов, потому что почти всегда договоры займа заключаются под ипотеку незавершенных объектов недвижимости.

Закон определяет особенности воззвания взыскания на предмет залога. Какой-то из Инвестирование в строительство или простое товарищество? них является последующая: при воззвании взыскания на заложенные объекты недвижимости застройщик и банк-залогодержатель в полном объеме несут солидарную ответственность по валютным обязанностям застройщика, вытекающим из договоров об участии в долевом строительстве. В обозначенной правовой норме (п. 3 ст. 14 Закона) энтузиазм вызывает основание появления солидарной ответственности банка – воззвание взыскания Инвестирование в строительство или простое товарищество? на предмет залога. Как понятно, солидарная ответственность появляется при неисполнении либо ненадлежащем выполнении обязанностей главным должником.

В рассматриваемом же случае факт неисполнения обязательства застройщиком и появление обязанности банка-залогодержателя исполнить валютные требования дольщиков делит достаточно долгий просвет времени, потому что воззвание взыскания на предмет залога согласно ч. 1 ст. 14 Закона осуществляется через Инвестирование в строительство или простое товарищество? определенный период времени. Более того, для совершения самого юридического деяния – воззвания взыскания на неподвижное имущество – нужно проведение суда, вступление решения суда в легитимную силу, возбуждение исполнительного производства и следующее проведение общественных торгов для реализации предмета залога.

Что осознавать под «обращением взыскания на предмет залога», другими словами как найти момент появления Инвестирование в строительство или простое товарищество? у банка солидарной ответственности, рассматриваемый Закон не открывает. Потому использовать данное правило может быть исключительно в совокупы с п. 4 ст. 15 Закона. Как следует, моментом появления субсидиарной ответственности банка является отрицательный для дольщиков итог рассредотачивания денег, вырученных от реализации неподвижного имущества.

Также стоит отметить, что согласно содержанию Инвестирование в строительство или простое товарищество? рассмотренных выше правовых норм на банки-залогодержатели возлагается солидарная ответственность только по тем требованиям дольщиков, в отношении которых велось исполнительное создание. В связи с этим появляется вопрос: какими правами владеют те участники долевого строительства, кто заявил свои претензии в судебном порядке, но не успел «войти» в исполнительное создание до Инвестирование в строительство или простое товарищество? реализации имущества?

В силу п. 5 ст. 15 Закона подлежат зачислению в депозит нотариуса деньги, причитающиеся дольщикам, не заявившим собственных требований до даты проведения общественных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Формулировка данного правила не позволяет найти, каким образом дольщики должны заявлять свои требования: предъявить их застройщику, обратиться с иском в трибунал Инвестирование в строительство или простое товарищество? либо предъявить на выполнение в службу судебных приставов исполнительный лист.

По нашему воззрению, в целях защиты прав всех дольщиков под предъявлением требований следует осознавать возбуждение исполнительного производства. Соответственно участники долевого строительства, предъявившие свои требования застройщику либо уже инициировавшие суд, но не предъявившие исполнительный лист до проведения торгов Инвестирование в строительство или простое товарищество?, имеют право на получение денег через депозит нотариуса. Исходя из этого не совершенно понятно, должны ли банки-залогодержатели делать данную правовую норму (нести солидарную ответственность) и как она будет реализована в случае ее неисполнения?

Проанализированные выше положения Закона, определяющие порядок воззвания взыскания на предмет залога, не дают ответа на Инвестирование в строительство или простое товарищество? один из самых основных вопросов: как реализация не завершенного строительством многоквартирного дома воздействует на права и обязанности дольщиков, застройщика и покупателя объекта недвижимости?

Разглядим таковой случай из практики. Застройщик нарушил срок сдачи в эксплуатацию первой блок-секции при строительстве пятиподъездного дома, где каждый подъезд принимается приемочной комиссией без помощи Инвестирование в строительство или простое товарищество? других. Допустим, дольщики по первому подъезду обратились к застройщику с иском в трибунал общей юрисдикции о возврате уплаченных денег по договору с начисленными процентами за их использование.

По истечении 6 месяцев после пришествия установленного контрактом срока передачи квартир не завершенный строительством объект был выставлен на торги. За эти месяцы в трибунал с Инвестирование в строительство или простое товарищество? претензиями к застройщику обратилось 70 % дольщиков, потому что строительство объекта ведется с повторяющимся приостановлением, другие же участники долевого строительства решили дождаться сдачи дома в эксплуатацию и получить квартиры. Дальше, торги были проведены удачно, и не завершенный строительством многоквартирный дом был приобретен другой строительной организацией.


ionnaya-implantaciya-perspektivnaya-osnova-razvitiya-mashinostroeniya-n-v-nikitina-isbn-978-5-902327-93-6.html
ionnie-uravneniya-reakcij.html
ionno-koordinacionnaya-polimerizaciya-.html